中弘股份甩卖如意岛：“接盘侠”佳兆业的难题

在房企竞相布局文旅的当下，如何通过差异化内容来获取优势是在竞争中取胜的关键。佳兆业在文旅领域的打法并不突出，且缺乏基于大型文旅项目的运营经验，未来该如何盘活如意岛？

深陷债务危机的中弘，最终还是把如意岛卖了。

7月11日晚，中弘控股股份有限公司发布公告称，公司拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权，交易价款为14亿元，接盘方为佳兆业集团。

在重组失败、债务压顶的境况下，出售资产对处于生死边缘徘徊的中弘股份而言，或是最能立竿见影的自救手段，甩卖如意岛项目有望缓解当前资金危机。但对于佳兆业来说，未来想要“盘活”如意岛并不容易。一方面是如意岛公司高达86亿的负债，另一方面受环保督查影响，该项目目前仍处于暂停施工状态，未来何时重启仍是未知。

在房企竞相布局文旅的当下，如何通过差异化内容来获取优势是在竞争中取胜的关键。佳兆业在文旅领域的打法并不突出，且缺乏基于大型文旅项目的运营经验。未来该如何让如意岛项目内容创新生产和可持续运营？

01

逾期债务超40亿，中弘甩卖如意岛项目

7月11日晚间，中弘控股股份有限公司（简称“中弘股份”）发布公告称，为盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金，公司拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司（简称“如意岛公司”）100%的股权。

公告显示，公司与海南罗胜特投资有限公司（简称“罗胜特投资”）已于2018年7月8日签署了附加生效条件的《股权转让协议》，公司拟以14亿元的价格转让如意岛公司100%股权。该协议尚需公司股东大会审核通过后方可实施。

如意岛项目规划图

执惠了解到，如意岛公司于2012年通过招拍挂取得如意岛项目，已取得22个海域使用权证（含跨海大桥临时栈桥），海域证对应的使用面积为4,081,214.00平方米。如意岛项目分三期填海，一期248万平米填海已完成，已取得验收批复，正在申办海域使用权更换为土地使用权的相关手续；二期138万平米还剩余约200亩未完成，未办理竣工海域使用验收；三期330万平米尚未取得海域使用权证。

2017年8月因环保督察、项目开发资金等问题，如意岛项目围填海工程停工至今。为配合落实海南省环境保护督查小组工作相关文件精神，海口市海洋和渔业局于2018年1月5日对辖区内的所有填围海项目下发通知，实施“双暂停”（暂停施工、暂停营业），如意岛项目也在其中。截至2018年4月30日，如意岛公司资产总额约为89.81亿元，负债总额为86.16亿元，归属于母公司所有者权益为3.64亿元。

如意岛公司主要财务指标

对于此次转让标的资产，中弘股份表示，由于资金紧张，公司在建地产项目基本上都处于停工状态，公司经营困难。此次资产出售有利于公司盘活存量资产，减少公司负债81.92亿元，降低财务费用，增加公司流动资金。

今年以来，中弘股份因为巨额债务问题导致资金链严重危机。截至目前，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为41.13亿元，全部为各类借款。此外，大公国际连续多次下调中弘主体信用等级。截至目前，中弘主体信用等级已被降至CCC，债项“16中弘01”信用等级也由B下调至CCC。这意味着中弘基本上已失去在资本市场获取融资的资格。

为了偿还债务，中弘试图通过重组来摆脱困境。然而重组之路并不好走，被视为“救命稻草”港桥投资重组计划最终以失败告终。偿债重压之下，公司实控人王永红选择退出中弘股份。

6月29日，中弘股份公告称，王永红控制的中弘卓业拟将所持公司22.28亿股股份全部转让给新疆佳龙旅游发展股份有限公司，占公司总股本的26.55%。转让后，新疆佳龙将成为中弘股份控股股东。

执惠此前发文《如意岛项目被罚3700万，重组计划泡汤，中弘或甩卖资产自救》指出，若重组失败，中弘或甩卖资产自救。如今“断臂求生”出售如意岛，显然是债务缠身的中弘股份在更换大股东后的求生关键。

02

佳兆业变身“白马骑士”，14亿有条件接盘

如意岛项目由中弘股份在2012年砸下30亿元取得，被视为公司转型文旅道路上一个极重要的复合型旅游地产项目。按照中弘股份此前的计划，该项目的总投资金额为129亿元，截至去年底，中弘股份实际投入的资金已经达到44.9亿元。但因资金短缺及违规填海等问题，如意岛项目搁浅至今。数据显示，该项目今年1-4月让中弘蒙受利润亏损达7162万元。

根据公告披露，此次接盘的罗胜特投资主要股东为杨惠琪、刘彩霞、徐婉纯、深圳市豪熙投资有限公司、超旭置业(深圳)有限公司。其中深圳市豪熙投资有限公司、超旭置业（深圳）有限公司合计持有40%股权，该两股东由佳兆业集团控股有限公司间接控制。同时，上述三名自然人同样持有三亚天海盛行房地产投资公司的60%股权，而后者40%股权由佳兆业旗下另外两家壳公司持有。换言之，罗胜特投资和三亚天海盛行均为佳兆业子公司。

海南罗胜特投资有限公司股东信息

佳兆业此时花费14亿出手接盘，附有诸多条件，包括：本次评估是以如意岛开发项目能够顺利恢复施工，并正常进行后续开发为假设前提；如意岛公司将承担对北京银行的委托贷款本金余额41亿元，如意岛还承担18亿元债务以及不超过15.61亿元应付工程款等，此外如意岛公司应收北京中弘弘毅投资有限公司的10.27亿元等。

各方一致同意并确认，交割日之前的如意岛除列有的负债以外，其他负债和或有债务（包括交割日前已发生但未披露或虽发生在交割日后但系因交割日前的原因而导致的目标系列公司债务和或有债务），均由中弘股份承担，且不得向如意岛公司及旗下公司及罗胜特投资追偿。

而罗胜特投资通过受让中弘股份持有的如意岛公司100%权益，并享有如意岛项目全部权益（包括全部海域及陆地权益、江东大道合同项下权益、集散地国有土地征收垫付及租赁合同项下权益和跨海大桥权益等）。

中弘股份公告称，本次股权转让若顺利完成后，将会为公司带来增量资金7300万元，减少公司负债约82亿元，同时带来投资收益10.31亿元。而佳兆业需支付7300万元现金，并承担如意岛74.61亿元债务。

佳兆业近年来净利润走势

执惠查询佳兆业财报显示，在经过三年的净利亏损后，佳兆业2017年扭亏为盈，但是债务压力仍较大。其2017年年报显示，报告期内，集团总资产由2016年的1658亿元增加至2134亿元；收入由2016年的178亿元增长至328亿元，同比增长84%；净利润30.43亿元，实现扭亏为盈。截止2017年末，佳兆业总负债1834亿元，负债率高达86%。

佳兆业2017年主要财务数据

尽管此次接盘如意岛项目附有诸多条件，但佳兆业自身债务压力仍存，未来如何缓解资金压力仍是难题。而想要真正“盘活”如意岛并不容易，项目运营又是一大考验。

03

接盘如意岛，佳兆业的文旅运营难题

近年来，伴随宏观调控政策持续加码、土地市场竞争愈发激烈，房地产企业纷纷加入产业转型行列，将目标瞄上旅游市场。据了解，目前已有超过1/3的百强房企进入到文旅地产。

佳兆业对旅游项目的布局较早，其在旅游地产方面打造了五星级酒店群、滨海广场、水上乐园、风情商业街等为一体的金沙湾国际乐园和佳兆业文旅度假“佳兆业.东戴河”，还在全国布局多个特色小镇项目。据悉，佳兆业计划3年内完成50个特色小镇布局。

不过，房地产企业转型文旅并非易事，考验的不仅仅是当事企业的融资能力、资金运作能力，对内容创造及运营方面的能力亦要求极高，包括对宏观政策的把控和判断力。

在众多进军文旅产业的房企中，万达表现较为突出，然而，一个无法忽略的事实是万达文旅项目近年来多地“受挫”的现实。去年7月，为了解决流动性危机，万达将13个文旅城抛售给了融创。此外，万达还退出了其首个文旅地产项目——万达长白山国际旅游度假区的经营。

同时，房地产企业开发文旅项目惯用高举高打、大步扩张的方式，动辄投资数百、上千亿。而高速扩张是对资金需求量的上升，这极其考验当事企业的融资能力和资金运转能力。以华侨城为例，其在文旅项目的概算投资粗略估算已超万亿，而大规模的拿地后，其资金压力亦凸显。数据显示，2017年华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-77亿元，同比下降274.85%。

尽管中弘在公告中称，如意岛项目一、二期手续齐全，预计之后可获得批准，恢复施工。但对比万达、华侨城，佳兆业在文旅领域的打法并不突出，且许多项目仍在计划阶段，缺乏基于大型文旅项目的运营经验。未来如何让如意岛项目内容创新生产和可持续运营是佳兆业面临的一道难题。

SMART度假产业专家委员会秘书长王旭此前在谈及文旅项目运营时曾表示，度假地产、文旅地产、商业地产、养老地产等运营类地产与传统住宅地产内容有所区别，这类项目的运营对软性要求更严格。如何打造更好的软件功能来配合硬件开发成为吸引大量客流的关键性因素。他认为，优质的文旅项目并不是由硬件或资金来决定的，而是看它里面是否有IP，是否有非常优质的稀缺性人才。把强势的旅游IP导入，是项目运营的关键。

如意岛项目运营亦是如此。一个成功的文旅地产项目往往都是通过对生态、业态的提炼，营造休闲的环境和氛围，并以独特的文化为标签形成组合联动。如何通过差异化战略来获取竞争优势，如何达成旅游和地产的平衡，这是佳兆业需持续思考的问题。

而对于中弘股份来说，出售如意岛项目能否“起死回生”还是未知。

7月11日晚间，中弘股份还公告称，控股股东中弘卓业集团有限公司持有的公司全部股份再次被司法轮候冻结。截止公告日，中弘卓业持有的公司全部股份因股权质押及司法冻结合计涉及债务38.44亿元。债务重压下，中弘股份与罗胜特投资关于如意岛项目的交易能否顺利进行，还存在诸多不确定性。

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